2013年1月11日金曜日

2012年を振り返って


    新年明けましておめでとうございます。
    今年も、例年にましてご支援を賜りますよう、お願い申し上げます。

    さて、混迷を深める経済情勢、今後はどのように推移していくのか、年始にあたり、昨年を振り返りながら今年の不動産の市場動向について考えてみたいと思います。

    昨年末の政権交代、新政権への期待感からか円安の進行、株価高が進み、景気回復への期待感が高まっています。

    しかし、円安についてはすでにそのトレンドにあったと思われ、また、株価についてもこれまで他国に比して明らかに出遅れていたのを取り戻したに過ぎないと私は考えております。

    不動産市場についてみてみますと、昨年9月に公表された地価調査の結果によりますと全国では、全用途平均について21年連続で下落となりましたがその下落幅は縮小し、一部に底打ち感が見られています。
    長野県内でも、住宅系・商業系いずれも下落傾向が続いているものの、下落幅は縮小し、軽井沢町の住宅地など一部では前年比を上回る地点も現れています。

    土地取引件数、土地取引面積でも、昨年9月までの段階で長野市を中心に都市部では比較的件数、面積とも下落幅は前年比で縮小しています。
    その結果から判断するに客観的な数値からは全体的に「底打ち感」が出始めているように思われます。

    しかし、本当に底打ちになったのか?と、個人的には疑念を憶えます。

    まず不安定要因として、中小企業金融円滑化法が今年3月に期限切れを迎えたり、来年以降の消費税増税の影響などがあげられます。
中小企業金融円滑化法は中小企業の厳しい経済環境を制度的に延命することは出来ても根本的に需要が減退する中、活況を取り戻すことが出来ているのか、疑問を感じています。

   また、 昨年11月時点 での長野県における新設住宅着工戸数は1,172戸で、対前年同月比(以下同じ)27.8%増と、3か月連続増加となっており、消費税増税前の駆け込み需要であり、過去の消費税が前がそうであったように結果的にまた、需要の先食いではないかと思われます。
    しかも利用関係別の状況を見ると、持家が741戸で14.5%増、貸家が312戸で102.6%増、分譲が 119戸で4.4% 増とそれぞれ前年比で増加しています。

    昨年1月から11月の合計では、前年比で持家はほぼ横ばいですが、貸家は10%と大幅な伸びを示しています。
    空き家がこんなに増えているのに新しい住宅が次から次と建てられていく。
    そして貸家の空きも人口減少にともない多くなっているのに、貸家はさらに建てられている。
    しかも世帯、人口増の期待できないエリアまで貸家が建てられている。地方の人口減少は著しいのに。

    その不思議さ、その原因などを素人なりにこれから考え、述べてみたいと思います。